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Comment louer un appartement Pinel ?

Investir dans l’immobilier locatif est tout naturel. Profiter de la loi Pinel pour en tirer un avantage fiscal l’est d’autant plus dans la mesure où l’investisseur rend service à la collectivité en mettant à la disposition de la population un appartement ou une maison en location. Il faut cependant tenir compte du loyer plafond qu’il ne faut pas dépasser pour bénéficier de la réduction d’impôts.

La surface utile du logement en loi Pinel

Un logement en loi Pinel, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, ne peut être loué à un montant supérieur à celui prévu par le dispositif, qui est précisé comme suit (il est revalorisé chaque année) :

• Zone A : maximum 12,50 € / m2
• Zone Abis : maximum 16,83 € / m2
• Zone B1 : maximum 10,07 € / m2
• Zone B2 : maximum 8,75 € / m2

La surface à prendre en compte est définie comme la surface habitable du logement majorée de la moitié des annexes, plafonnée à 8 m2.

La formule pour connaître le loyer maximum applicable au logement en loi Pinel

Parce qu’il est utile de connaître au préalable le montant du loyer que peut percevoir l’investisseur du bien immobilier, voici la formule précise pour l’obtenir :

loyer Pinel au m2
x
(0,7 + 19 / surface utile)
x
surface utile
=
LOYER MAXIMUM

Le futur propriétaire du logement neuf a besoin pour rencontrer son banquier de connaître le revenu locatif qu’il est en mesure d’attendre. L’objectif est bien sûr que les loyers paient tout ou du moins la majorité des mensualités de crédit qui servent à financer le bien immobilier. Cela lui permet également de choisir une durée de prêt en fonction de cette précieuse donnée qu’est le loyer maximum qu’il peut obtenir.

Prenons l’exemple concret suivant pour bien comprendre et se faire une idée du loyer à en retirer. Un investisseur achète un bien dans la zone A (loyer maximum de 12,50 € / m2) dont la surface utile est de 50 m2 (un grand 2 pièces). On calculera le loyer maximum ainsi :

12,50 x (0,7 +19 / 50) x 50 = 675 € maximum

Les avantages financiers d’une opération en loi Pinel

Il n’y a à priori pas de difficulté pour louer le bien immobilier. Cependant la valeur d’un logement en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est toujours supérieure à celle de l’ancien ou même du récent. S’il peut s’agir d’un inconvénient au moment de l’achat, cela reste un avantage pour l’avenir d’être le propriétaire d’un bien qui répond à toutes les normes en vigueur et qui ne nécessite aucuns travaux pour de nombreuses années.

Et là où l’opération est très intéressante, c’est sur la partie fiscale, puisque l’État autorise en contrepartie de l’investissement en loi Pinel :

• 12% de réduction fiscale (maximum 36.000 euros) si le bien est loué 6 ans.
• 18% de réduction fiscale (maximum 54.000 euros) si le bien est loué 9 ans.
• 21% de réduction fiscale (maximum 63.000 euros) si le bien est loué 12 ans.

Finalement le dispositif Pinel est une bonne opération financière pour les investisseurs à condition qu’ils paient des impôts sur le revenu. Dans ce cas ils réduisent de manière significative leur dette fiscale envers l’État tout en se constituant un patrimoine pour faire face aux aléas de l’avenir.